【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)的處分以全體同意為主，為了少數(shù)服從多數(shù)，多數(shù)尊重少數(shù)，土地法第34條之1有多數(shù)決的相關(guān)規(guī)定，共有人過半數(shù)及其應(yīng)有部分合計(jì)過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計(jì)逾2/3者，其人數(shù)不予計(jì)算。有關(guān)多數(shù)決的案件，大部分的人會(huì)認(rèn)為，少數(shù)被欺負(fù)了，被強(qiáng)制處分財(cái)產(chǎn)了，為了平衡權(quán)利，共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購。
 
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，個(gè)案中的共有人，因?yàn)樵缙谧嫦仍谛卤笔械耐鈬鷦?wù)農(nóng)，所以在郊區(qū)多處置產(chǎn)，拜政府的公共工程的建設(shè)，高速公路、捷運(yùn)系統(tǒng)及區(qū)段徵收等因素，多處土地價(jià)格不斐，也造就了子孫後代個(gè)個(gè)身價(jià)上億，在多次土地買賣時(shí)，“偶遇”同一批地主後代，好不羨慕。
 
故事就從這裡開始，我們發(fā)現(xiàn)固定有幾位共有人，買賣簽約時(shí)始終不出現(xiàn)，也就是不同意出售。剛開始我們心驚膽跳，擔(dān)心他們會(huì)主張優(yōu)先購買權(quán)，讓整個(gè)買賣契約無法順利履約。幾次的交手下來，發(fā)現(xiàn)他們都不會(huì)主張優(yōu)先購買權(quán)，我們的擔(dān)心是多餘的，但是按照規(guī)定我們行禮如儀，一樣要發(fā)優(yōu)先購買權(quán)通知給他們，後來發(fā)現(xiàn)，其實(shí)他們才是真正的武林高手。
 
土地買賣最大的負(fù)擔(dān)就是土地增值稅或是房地合一稅，其次就是仲介費(fèi)，由於祖產(chǎn)的土地大部分屬於舊制，所以最大宗的費(fèi)用只剩土地增值稅及仲介費(fèi)，如果以坊間賣方4％的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，1000萬元就必須負(fù)擔(dān)40萬元的仲介費(fèi)，多次的交手後赫然發(fā)現(xiàn)每次的土地交易，他們都不用支付仲介服務(wù)費(fèi)，光我們經(jīng)手承辦的土地買賣案件，這幾個(gè)固定不同意的“他共有人”，就省下了近百萬的仲介服務(wù)費(fèi)，難怪每次他們都不願(yuàn)意出售。
 
原因無他，按照內(nèi)政部2013年9月6日內(nèi)授中辦地字第1026038384號函，共有土地不同意處分之他共有人，若與經(jīng)紀(jì)業(yè)無委託關(guān)係，自無支付服務(wù)報(bào)酬之義務(wù)。屆時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)真正的：沉默是“金”！
 
更厲害的是，過戶的流程必須將他共有人應(yīng)得價(jià)金，先向法院辦理提存，取得法院提存書後，才能去地政事務(wù)所辦理過戶，過戶完成後同意出賣的共有人才能取得所有的價(jià)金。但是這種案件，不同意出售的他共有人，早就接到法院領(lǐng)取提存價(jià)金的通知，比同意出售的共有人更早領(lǐng)取買賣價(jià)金，這讓我連想到搭飛機(jī)時(shí)，商務(wù)艙的客人，總是可以優(yōu)先下機(jī)，優(yōu)先取得行李，更厲害的是這樣尊榮的優(yōu)先服務(wù)，竟然免付仲介服務(wù)費(fèi)！
 
想像同意出售的共有人，需要支付全體賣方的仲介服務(wù)費(fèi)，不願(yuàn)出售的他共有人不用支付仲介服務(wù)費(fèi)，就像搭經(jīng)濟(jì)艙的人，幫商務(wù)艙的人全額付費(fèi)，但是又窄又?jǐn)D，而且晚下飛機(jī)，反觀，不同意出售的他共有人，完全不用付費(fèi)，又寬敞又舒適，還可以優(yōu)先下機(jī)，情何以堪？
 
這真是少數(shù)霸凌多數(shù)的活教材，或許內(nèi)政部應(yīng)該正視真實(shí)案例，重新檢視個(gè)案，讓投機(jī)者無所遁行，也讓土地的使用，地盡其利，而不是少數(shù)霸凌多數(shù)，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。